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En Espagne, la région de Madrid élargit un dispositif destiné aux emprunteurs capables de rembourser, mais dépourvus d’un apport conséquent.
La communauté de Madrid relève le plafond de son programme régional d’aide à l’achat d’un premier logement et étend son accès aux personnes jusqu’à 50 ans. Le média en ligne espagnol Habitat rapporte les explications d’Isabel Muñoz, conseillère immobilière et spécialiste du crédit immobilier, sur cette mesure pensée pour réduire le frein de l’épargne initiale.
Un plafond porté à 425 000 euros
La communauté de Madrid a modifié les conditions de son programme baptisé en français « Mon premier logement ». Le prix maximal du bien éligible passe de 395 000 à 425 000 euros. L’âge maximal des demandeurs, auparavant plus bas, est désormais fixé à 50 ans.
Cette évolution vise les ménages disposant de revenus suffisants pour assumer les mensualités d’un crédit, mais qui n’ont pas réuni la somme souvent demandée au moment de l’achat. L’apport personnel reste en effet l’un des principaux obstacles pour de nombreux candidats à la propriété, y compris lorsqu’ils occupent un emploi stable.
« Si vous avez un bon salaire, mais que vous n’avez pas pu épargner 40 000, 50 000, 60 000 euros ou davantage, vous pourriez avoir une opportunité », indique Isabel Muñoz.
Le principe d’un prêt pouvant couvrir le prix du logement
Selon les explications rapportées par Habitat, le programme peut permettre un financement allant jusqu’à 100 % de la valeur du logement. Une limite demeure : le prêt ne peut pas dépasser 95 % de la valeur retenue lors de l’estimation du bien.
Cette distinction compte. Le prix payé par l’acheteur et la valeur estimée ne coïncident pas forcément. Si l’estimation s’avère inférieure au prix convenu, le montant finançable peut donc être réduit. Le candidat doit alors disposer d’une somme complémentaire ou revoir son projet.
Dans une opération classique, les banques financent fréquemment une part du prix d’achat et demandent à l’acquéreur de couvrir le reste, ainsi que les frais liés à la transaction. Le dispositif madrilène cherche à alléger ce besoin d’apport, sans supprimer les frais annexes.
- Le logement ne doit pas dépasser 425 000 euros.
- Le demandeur peut avoir jusqu’à 50 ans.
- Le financement peut atteindre la totalité du prix du bien.
- La somme accordée reste plafonnée à 95 % de la valeur estimée.
- L’acheteur doit conserver des fonds pour les frais et les impôts.
L’exemple d’un achat à 425 000 euros
Isabel Muñoz illustre l’effet du programme avec un logement au nouveau plafond de 425 000 euros. Dans un financement traditionnel limité à 80 % du prix, l’acquéreur devrait apporter environ 85 000 euros, soit 20 % de la valeur du bien.
À cette somme s’ajouteraient environ 29 000 euros de frais et d’impôts, d’après l’exemple présenté par la conseillère. L’effort initial pourrait donc atteindre près de 114 000 euros.
« Avec ce programme, vous pourriez demander jusqu’à 100 % et n’avoir à apporter que les frais », souligne Isabel Muñoz.
Dans cette hypothèse, le besoin de trésorerie au départ tomberait à environ 29 000 euros. L’écart est considérable pour un foyer qui paie déjà un loyer, dispose d’un salaire régulier, mais n’a pas eu la possibilité de constituer une épargne élevée.
Un accès facilité, pas un achat sans coût
Le programme ne transforme pas pour autant un achat immobilier en opération sans risque. Les frais restent à régler et la banque étudie toujours la solvabilité du candidat. Les revenus, la stabilité professionnelle, les crédits en cours et le niveau des dépenses pèsent dans la décision.
Un financement élevé peut aussi accroître le poids de la dette sur la durée. Emprunter une part plus importante du prix signifie, toutes choses égales par ailleurs, rembourser davantage de capital et supporter des intérêts sur une somme plus élevée. Le projet doit donc rester compatible avec le budget réel du ménage.
Quelle différence avec la France ?
En France, les établissements prêteurs évaluent également la capacité de remboursement, les revenus, l’épargne disponible et le coût global du projet. Un apport personnel est souvent demandé, notamment pour régler les frais d’acquisition et les garanties, même si les pratiques varient selon les banques et les profils.
Les prêts immobiliers français sont aussi encadrés par des règles prudentielles. Le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement des crédits et à l’assurance emprunteur, constitue un critère majeur. La durée du crédit fait elle aussi l’objet d’un encadrement, avec certaines marges de flexibilité laissées aux banques.
Il n’existe pas, à l’échelle de toute la France, un équivalent direct au programme madrilène décrit par Habitat, avec un financement régional pouvant atteindre 100 % du prix d’un premier logement dans les conditions citées. Les aides françaises dépendent souvent du type de bien, de la localisation, des ressources de l’acheteur et de la nature de l’opération.
Ce que les futurs acheteurs doivent vérifier
Avant de bâtir un projet autour d’un prêt couvrant une très grande part du prix, il faut distinguer le financement du logement de l’ensemble des dépenses. Les frais d’acquisition, les impôts mentionnés dans l’exemple espagnol, l’assurance et les éventuels travaux ne disparaissent pas parce que l’apport demandé pour le prix baisse.
La valeur estimée du bien mérite aussi une attention particulière. C’est elle qui peut limiter le montant final du prêt dans le programme madrilène. Un prix de vente situé au plafond de 425 000 euros ne garantit donc pas automatiquement un financement de 425 000 euros : tout dépend aussi de l’évaluation retenue.
